מס רכישה

מדרגות מס רכישה | עסקה מלאכותית במקרקעין

רוכש דירת מגורים מחויב בתשלום מס רכישה. שיעור מס הרכישה נקבע באופן דיפרנציאלי ומותאם לשוויה של העסקה. כמו כן מדרגות מס הרכישה תהיינה נמוכות יותר לרוכש דירה יחידה לעומת רוכש דירה שאינה דירה יחידה.

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרוכש דירת מגורים שבבעלותו דירה נוספת - שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה החדשה, ליהנות ממדרגת מס רכישה של דירה יחידה, וזאת בתנאי שימכור את דירתו הקודמת, במסגרת התקופה הנקובה בחוק.

בהליך ו"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין רכשו בני זוג דירת מגורים, וביקשו לשלם מס רכישה על דירה יחידה, תוך התחייבות למכור את דירתם השנייה בתוך 18 חודשים. מאחר ולא הצליחו למכור את דירתם, העבירו אותה במתנה ללא תמורה לאמה של בת הזוג. בנוסף לכך, נעשתה צוואה ע"י האם ביום העברת הדירה, המצווה כי לאחר אריכות ימיה תועבר הדירה בחזרה לבני הזוג.

מאחר ומנהל מיסוי מקרקעין קבע כי העסקה שנעשתה היא מלאכותית, הוגש ערר ע"י בני הזוג, והדיון במחלוקת הגיע לפתחה של וועדת הערר.

וועדת הערר לא ראתה בהעברה במתנה עסקה אמיתית, אלא עסקה מלאכותית המחוסרת טעם מסחרי נדרש, לפיכך החליטה על ביטול עסקת המתנה, ותשלום מס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה.

הוועדה לא השתכנעה כי בעסקת המתנה קיים טעם מסחרי אמיתי, ולא מצאה טעמים מהותיים להעברה במתנה מעבר לרצון להתחמק מממדרגת מס הרכישה. לדעת הוועדה עובדות המקרה הצביעו על כך שלא הייתה כל כוונה שהאם תעבור להתגורר בדירה ולחלופין תקבל מימנה דמי שכירות ראויים. כמו כן, נדחו טענות העוררים כי האם ניהלה את ענייני הדירה השוטפים וזאת נוכח גילה, מצבה הבריאותי, ושהיא בעצמה התגוררה מרחק רב מהדירה. גם יפויי הכוח שניתן לילדי בני הזוג, לטיפול בהשכרה ובמכירת הדירה, חיזק את מסקנת וועדת הערר כי לא קיים טעם מהותי להעברה במתנה.

זאת ועוד, גם העובדה שנחתמה צוואה ביום עסקת המתנה המורה להעביר את הדירה בחזרה לבני הזוג לאחר אריכות ימיה ולא לקופת העיזבון, היוותה סממן נוסף לדעת הוועדה לכך שמדובר בעסקה מלאכותית שכל מטרתה התחמקות ממס אמת.

יחד עם זאת, קבעה הוועדה וסייגה כי מקרה זה הינו מקרה פרטי אשר מימנו לא ניתן להסיק על הכלל. יש לזכור - קיים קן גבול דק בין תכנון מס לגיטימי לבין עסקה מלאכותית. רוצה לומר, אופן התאספות העובדות במקרה זה הובילו את הוועדה להחליט את החלטתה, ויכול במקרים אחרים ובהימצא טעמים מהותיים להעברה ללא תמורה כי תתקבל החלטה שונה.

מאמרים טיפים ומידע משפטי

	הערת אזהרה
	חובת הגילוי בהסכם מכר
	מכירת דירה בתום לב
	מתנה במקרקעין האם ניתן לחזור מימנה?
	צוואה בעל-פה
	קבוצות רכישה
	מכירת דירה בהתמכרות