משרד עורכי דין יורם גולדברג
יצירת קשר
 נושא הפניה:
 שם מלא:
 דואל:
 טלפון:
 פרטי פניה:
מידע משפטי
סיפורי הצלחה!
הרווחתם - כך הצליחו תושבים בהוד השרון להפחית היטל השבחה שנדרשו לשלם על נכס שבבעלותם, וחסכו לעצמם עשרות אלפי שקלים.

המצג בהסכם מכר

מצג שווא בהסכם מכר - פרשנות משפטית - דוגמת פסיקה

להלן פסק דין המדגיש הלכה רווחת בעת מכירת מקרקעין, ולפיה מוכר מקרקעין חייב בחובת גילוי אקטיבית של ליקויים, פגמים ואי התאמות אשר ידע עליהם או היה עליו לדעת עליהם עובר לחתימת הסכם מכר. חובת גילוי זו היא חלק בלתי נפרד מעקרון תום הלב המרחף כזרקור מעל תחומי המשפט הישראלי והיא מוגברת במיוחד כאשר מוכר המקרקעין הוא הקבלן אשר בנה את בית המגורים.

שאלות משפטיות לענין מצג שווא בפסק הדין

מהי האחריות המוטלת על מוכר מקרקעין המציג לרוכשים מגרש גדול יותר מהגבולות הנכונים בהתאם להיתר הבנייה ? האם בית המשפט ייראה במצג שווא זה 'הטעיה' מצד המוכר ? האם הודעת ביטול ההסכם מצד הרוכשים אפשרית בהתאם לדין ? האם בית המשפט יזקוף לזכות הרוכשים פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם המכר ?

שאלות משפטיות כאלה ואחרות הופנו לפתחו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית המשפט לערעורים בע''א 34107/12/15 (פסק הדין ניתן ע"י כב' השופט טאהא) וזאת לאחר שהתיק נידון עוד קודם לכן בבית משפט השלום.

הרקע העובדתי למצג השווא

הוצג מגרש לרוכשים כשהוא מתוחם ומגודר בגדר ומסלעה אשר גבלה והפרידה את החלק האחורי של המגרש עם מגרש אחר, וזמן קצר לאחר מיכן נחתם הסכם מכר למכירת המגרש בין הצדדים שכלל תשריט (שבו לא הוזכרה המסלעה) והסכם שיתוף.

לאחר שהעבירו הרוכשים סכום כסף ראשוני למוכר בהתאם להסכם, התברר בעת הבקשה לטופס 4 כי המסלעה שהוצגה לרוכשים לא מוקמה בגבול הנכון של המגרש, כי אם מחוץ לגבולותיו, תוך פלישה למגרש גובל. מוכר המגרש נדרש על ידי רשות התכנון להעתיק את המסלעה ממקומה באופן המקרב אותה לכיוון צדו האחורי של הבית, ובהתאם לכך, הזיז המוכר את המסלעה אל תוך גבולות המגרש וזאת לעמידה בתנאי היתר הבנייה החלים במקרקעין.

כשהשינוי בגבולות המקרקעין התגלה לרוכשים, הופתעו הם נוכח תזוזת המסלעה והודיעו למוכר כי מבחינתם השינוי בגבולות המקרקעין מהווה הפרה יסודית של ההסכם על ידי המוכר, ומשכך הודיעו על בטלותו של הסכם המכר.

מוכר המקרקעין דחה את טענות הרוכשים, לא השיב להם את סכום המקדמה ששילמו, ואף הודיעם כי ביטול ההסכם מצדם מהווה הפרה של הסכם המכר. נוכח פני הדברים והמחלוקות פנו הצדדים לערכאות המשפטיות.

מצג שווא טעות והטעיה הפרת הסכם מכר – טענות הצדדים

הרוכשים טענו כי התקשרו בהסכם המכר בהסתמך על המצג שהוצג להם בפועל על ידי המוכר באשר למיקומה של המסלעה, ולדבריהם אם היו יודעים בטרם חתימת הסכם כי מדובר במצג שווא וכי תידרש הזזת המסלעה וגריעת שטח מהחלקה, לא היו מתקשרים בהסכם המכר. רוכשי המקרקעין טענו להפרת חובת תום הלב במשא ומתן על פי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), להתקשרות בהסכם מכר מתוך 'טעות' 'הטעיה' בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים(חלק כללי). בנוסף טען להפרה יסודית של הסכם המכר נוכח הקטנת גבולות המגרש, על אף התחייבותו בהסכם המכר שלא לבצע כל שינוי בממכר.

המוכר לעומתם טען, כי את המסלעה בנה מתוך טעות בתום לב, ללא ידיעתו שהיא מחוץ למגרש, וכי תיקן את הטעות בהזזת המסלעה אל תוך תחומי המגרש בהתאם להיתר הבניה. לגרסתו המגרש שנמסר לרוכשים תאם את המגרש כפי שהופיע בתשריט שנחתם אף על ידם ואשר צורף להסכם המכר. לשיטת המוכר, אין הוא הפר את ההסכם, אלא שהסכם המכר הופר בהפרה יסודית על ידי הרוכשים אשר ביטלו את ההסכם.

הדיון בבית משפט השלום והחלטותיו

מוכר המקרקעין אחראי למצג השווא

בית המשפט השלום פסק כי הצגת המסלעה במיקומה השגוי בפני הרוכש, היא בגדר מצג שווא באשר למיקומו האמיתי של גבול המגרש, ולכן הטיל את האחריות למצג השווא על מוכר המקרקעין אשר נטע את האמונה אצל הרוכשים כי הם רוכשים את הנכס כפי שהוצג בפניהם, דהיינו יחד עם שטח המסלעה.

טעות בתום לב אינה פוטרת מאחריות באשר למצג השווא

טענת המוכר כי מצג השווא הוא תוצאה של טעות בתום לב התקבלה, וכי מיקומה השגוי של המסלעה מחוץ לגבולות המגרש נודעה לו רק בדיעבד לאחר החתימה על הסכם המכר, אך יחד עם זאת נקבע כי אין הדבר פוטר את המוכר מאחריותו למצג השווא ולפער בין הנכס אשר נמכר בפועל לנכס שהוצג בטרם כריתת ההסכם.

מוכר המקרקעין חייב בחובות גילוי אקטיביות

בית משפט השלום בהחלטתו להטיל את האחריות על מוכר המקרקעין נותן משקל לעובדה כי המוכר היה הקבלן שבנה את הבית ואת המסלעה ועל כן הוא מוחזק כמי שיודע את נתוני המגרש. בית המשפט מדגיש כי המוכר חייב בחובת גילוי אקטיבית של פגמים, ליקויים, ואי התאמות אשר עליהם ידע או היה עליו לדעת עובר לחתימת ההסכם, וכי הצהרת הרוכשים בהסכם המכר כי 'בדקו את הנכס' אינה גורעת מחובה בסיסית זו.

בנוסף לכך קבע בית המשפט השלום, כי מוכר המקרקעין הפר את הסכם המכר בהפרה יסודית, בעצם הזזתה של המסלעה לאחר חתימת ההסכם בשונה מהתחייבותו לרוכשים. (אולם החלטה זו התהפכה בהחלטת בית המשפט המחוזי).

ערעור הצדדים לבית המשפט המחוזי בנצרת

על פסק הדין של ערכאת השלום הוגש ערעור על ידי המוכר וערעור שכנגד על ידי הרוכשים לבית המשפט המחוזי בנצרת. בית המשפט בראשות כב' השופט טאהא דחה את שני הערעורים, אלא שהשתמש בטעמים אחרים לביסוס החלטתו ( בשונה מטעמי בית משפט קמא ).

קביעות בית המשפט המחוזי

מצג השווא של השטח הנפלש יצר 'הטעיה'

בית המשפט פסק כי רכיבי ה'הטעיה' בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים, חלק כללי מתקיימים, שהרי עצם הנחת המסלעה במקומה השגוי יצר מצג שווא אשר גרם לטעות בקשר למיקומו הנכון של המגרש, ואותה טעות, הגם שהיא טעות משותפת, הובילה בסופו של דבר להתקשרות החוזית של הרוכשים.

בית המשפט המחוזי מדגיש כי גם טעות בתום לב מהווה מצג שווא לעניין ה'הטעיה', וכי נסיבות המקרה מצביעות על המוכר כאחראי בהיותו לא רק בעל המקרקעין אלא גם הקבלן ובעל מקצוע שבנה את הבית ואת המסלעה ואשר מוחזק כמי יש לו את נתוני המגרש והבניה הרלוונטיים.

זכות הרוכשים לביטול הסכם המכר במקרה 'הטעיה'

נפסק על ידי בית המשפט נוכח פני הדברים, כי לאחר שהוכחו עילות ההטעיה, קמה לרוכשים הזכות לבטל את הסכם המכר בהודעה, ואין בכך כל הפרת הסכם מכר.

זכות הרוכשים לפיצויים (אך לא לפיצויים מוסכמים לפי הסכם המכר)

בית המשפט קבע כי נוכח ה'הטעיה' וביטול הסכם המכר כדין, עומדת לרוכשי הקרקע הזכות להשבת הכספים ששילמו למוכר בהתאם להוראות סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), והזכות לפיצויים מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) או לפי הוכחת העילה נזיקית (ראו גם ע''א שלפרד 8737/00). בעניין זה יש להבחין כי, בית המשפט המחוזי פסק לזכות הרוכשים פיצויי נזק שהוכחו, איך אין הוא פסק לזכותם פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם המכר, נוכח קביעתו כי אין הפרה יסודית של ההסכם מצד המוכר.

היעדר קביעת פיצויים מוסכמים לטובת הרוכשים לאור פרשנות הסכם המכר

בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית משפט קמא וקבע נוכח פרשנותו את הסכם המכר על פי אומד דעת הצדדים, כי שינוי מקום המסלעה לאחר חתימת ההסכם אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם אלא דווקא מצביע על עמידת המוכר בתנאי הסכם המכר באופן המבטיח את מסירת הבית בהתאם להיתר הבניה.

החלשת טענת הרוכשים להפרת הסכם מכר בין השאר נוכח חתימתם על התשריט

בית המשפט המחוזי רואה לנגד עיניו כי ביום החתימה על הסכם המכר חתמו הרוכשים על תשריט שלא כלל בתוכו את שטח המסלעה, כי לא הייתה כל הוראה או התחייבות בהסכם המכר באשר לשטח המסלעה, וכי לא נערכו שיחות בין הצדדים בנוגע לשטח המסלעה הנפלש מעבר למצג השווא המטעה, ועל כן מסיק הוא כי הזזת המסלעה אינה בגדר הפרה יסודית של ההסכם, אלא למעשה מהווה היא ביצוע פעולה הדרושה לקיום ההסכם על פי היתר הבניה.

עוד מסביר בית המשפט המחוזי , כי השטח שהוצג במצג השווא על ידי המוכר לא היה חלק מן החלקה שנמכרה לרוכשים, ובוודאי שלא היה חלק מן החלקה שיכולה להימכר משלא היה בבעלות המוכר, שהרי כלל ידוע בדיני הקניין שכל אדם יכול למכור רק את מה ששייך לו.

יחד עם זאת כמובן שאין בעצם דחיית טענת הרוכשים להפרת הסכם מכר כלפיהם ע''י המוכר כדי לגרוע מקביעתו של בית המשפט המחוזי כי מצג השווא של שטח המסלעה מהווה הטעיה על ידי המוכר המקנה לרוכשים את הזכויות לביטול הסכם המכר עקב פגם בכריתתו, זכויות השבה וזכויות פיצוי נזקיהם.

נוכח הקביעה כי המוכר לא הפר את הסכם המכר יש לדחות את תביעת הרוכשים לפיצויים מוסכמים, דהיינו משאין הפרה של הסכם המכר אין מקום לפיצויים מוסכמים. בית המשפט המחוזי מציין בהחלטתו כי אילו הייתה נקבעת הפרה יסודית של ההסכם, הרי לא היה מנוס מבחינתו אלא להורות על תשלום הפיצוי המוסכם בהתאם להוראות הסכם המכר.

לסיכום פסק הדין

בסיכומם של דברים כפות המאזניים נטו לכיוון צד הרוכשים (אם כי לא באופן מוחלט) והמוכר נדרש להשיב את כל סכום המקדמה ששולם לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, על המוכר הוטלו הוצאות ונזקים שהוכיחו הרוכשים, אך יחד עם זאת לא נפסקו לזכות הרוכשים פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם המכר.

לתשומת לב הקוראים

המידע המשפטי במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד ולא ממצה. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית או ייעוץ משפטי על ידי עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין. משרד עו"ד יורם גולדברג אינו אחראי בצורה ישירה או עקיפה על פעולות הנובעות כתוצאה משימוש במידע משפטי זה או אחר באתר.

>> לקבלת טיפול משפטי: התקשרו עכשיו 09-7406848 או לחצו: טיפול משפטי

מאמרים טיפים ומידע משפטי



קישורים מומלצים | צור קשר | מפת האתר
עיצוב האתר | Designful studio בנית אתרים - OzDesign